こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
このブログでは、私の所有不動産を公開します。
ちなみに最初に購入したのは平成29年5月ですが、セミリタイア時点で最後に購入したのは令和2年3月ですので、たった３年でセミリタイアできるだけの不動産を所有することができました。
今までに売却した物件もありますが、ここでは現在の所有物件のみを記載しています。
私の不動産投資方法が知りたい方は、この本をご覧ください。
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大手不動産売買仲介会社で６年半勤め、現在専業大家の私MASAが、業界の裏側まで解説する不動産投資の教科書です。失敗のリスクを極限まで抑え、かつ確実にCFと資産を築く方法が学べます！
また私の所有不動産を見ることで、私の購入判断基準や考え方などが掴めるのではないかと思います。
コンテンツ
サラリーマンの時に副業で購入した収益物件
まずはサラリーマン時代に、副業で購入していった物件を紹介します。
①福岡市マンション
購入時期：平成29年5月
築年数：昭和59年
専有面積：約63㎡
最寄り駅：地下鉄空港線駅徒歩6分
購入金額：870万円
借入金額：750万円（15年、金利1.5％）
家賃：72,000円
キャッシュフロー：798円/月
表面利回り：9.9％
ポイント
本物件はキャッシュフローが少ない物件ではありますが、立地が良かったこと、実需売買の相場より安かったことを考慮し、購入しました。
②福岡市戸建
購入時期：平成29年9月
土地面積：約178㎡
建物：昭和46年築、木造平家建、約64㎡
購入金額：770万円
借入金額：680万円（15年、金利1.3％）
家賃：71,000円
キャッシュフロー：25,276円/月
表面利回り：11％
ポイント
長く住んでもらっても毎月27,000円の収入があり、退去しても購入土地坪単価より相場土地坪単価の方が高いので、利益を出せる。リスクの少ないというより、ほぼリスクがないくらいの物件です。
③福岡市マンション
購入時期：平成29年11月
築年数：昭和61年
専有面積：約61㎡
最寄り駅：西鉄天神大牟田線駅より徒歩4分
購入金額：800万円
借入金額：700万円（15年、金利1.3％）
家賃：89,000円
キャッシュフロー：15,626円/月
表面利回り：13.3％
ポイント
キャッシュフローは少ないですが、立地が良いことを鑑みると良い物件です。長く住んでもらっても毎月15,262円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので、利益が出ます。一度退去があり、70万ほどかけてリフォームしました。
④福岡市マンション
購入時期：平成30年2月
築年数：昭和62年
専有面積：約60㎡
最寄り駅：西鉄貝塚線駅より徒歩3分
購入金額：480万円
借入金額：400万円（15年、金利1.0％）
家賃：52,000円
キャッシュフロー：5,606円/月
表面利回り：13％
ポイント
キャッシュフローは少ないですが、駅から近いことや総額が小さいことを鑑みると良い物件です。長く住んでもらっても毎月5,606円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので利益が出ます。
⑤福岡市マンション
購入時期：平成30年12月
築年数：1979年
専有面積：約87㎡
最寄り駅：JR香椎線駅より徒歩3分
購入金額：500万円
借入金額：400万円（15年、金利1％）
家賃：64,000円
キャッシュフロー：22,171円/月
表面利回り：15.3％、実質利回り：11.0％
ポイント
実質利回りが高く、キャッシュフローを生んでくれる良い物件で、修繕積立金が何億円もあることも魅力でした♪長く住んでもらっても毎月22,171円の収入があり、退去しても購入価格より相場の方が高いので、利益を出せる物件です。
⑥福岡市マンション
購入時期：令和元年8月
築年数：1978年
専有面積：約64㎡
最寄り駅：西鉄天神大牟田線駅より徒歩4分
購入金額：350万円
借入金額：なし
家賃：64,405円
キャッシュフロー：48,017円/月
表面利回り：22.0％、実質利回り：15.3％
ポイント
利回りがとても高く、キャッシュフローを生んでくれる良い物件です♪金額が小さかったので初めて現金で買いました。
⑦福岡市マンション
購入時期：令和2年3月
築年数：1973年
専有面積：約65㎡
最寄り駅：西鉄天神大牟田線駅より徒歩15分
購入金額：400万円
借入金額：なし
家賃：65,000円
キャッシュフロー：44,418円/月
表面利回り：19.5％、実質利回り：13.6％
ポイント
利回りがとても高く、キャッシュフローを生んでくれる良い物件です♪金額が小さかったので現金で買いました。
⑧福岡市新築アパート
購入時期：令和2年4月
築年数：令和2年4月
価格：1億3,800万円（土地：6,235万、建物：7,260万、諸費用：305万）
土地面積：約500㎡
建物延床面積：約500㎡
間取り：1LDK×6戸、2LDK×6戸
立地：主要駅より徒歩13分
利回り：表面8.7％、ROI 4.0％
借入：1億2,500万円（金利1%、期間25年）、自己資金：1,300万円
キャッシュフロー：463,794円/月
ポイント
初めてのアパート購入ですが、初めてのアパート建築でもある物件です。大きな借金を抱えることになりましたが、やはり規模が大きな物件は、多くのキャッシュフローを生んでくれます。年間約550万円ですからね、高利回り優良物件です♪おそらく売却すると1億8,000万円ほどでしょうか。もちろんこれだけのキャッシュフローを生んでくれる物件なので、売却は考えていませんが、減価償却が終わるころに市況を鑑みて売却も検討しようと考えています。
FIRE後に専業大家として購入した収益不動産
次にFIRE後、専業大家として購入していった物件を紹介します。
⑨福岡市マンション
購入時期：令和2年12月
築年数：1978年
専有面積：約65㎡
最寄り駅：地下鉄七隈線駅より徒歩4分
購入金額：500万円
借入金額：400万円（15年、金利1%）
家賃：50,000円
キャッシュフロー：6,251円/月
利回り：表面12.0％、実質8.4％
ポイント
古いマンションでキャッシュフローも多くはありませんが、立地が良い物件です♪そのため賃借人が退去後、実需で売却する際に大きなキャピタルゲインが狙える物件です。
⑩福岡県内戸建
購入時期：令和3年4月
土地面積：約149㎡
建物：平成6年築、軽量鉄骨造2階建て、延床面積約151㎡
購入金額：800万円
借入金額：650万円（15年、金利1％）
家賃：80,000円
キャッシュフロー：34,442円/月
利回り：表面12.0％、実質11.0%
ポイント
長く住んでもらっても毎月34,442円の収入があり、退去しても購入価格より高く売れるので利益を出せる。リスクの少ないというより、ほぼリスクがない物件です。
⑪福岡県内マンション
購入時期：令和3年10月
築年数：昭和60年
専有面積：約90㎡
購入金額：500万円
借入金額：400万円（15年、金利1％）
家賃：75,000円
キャッシュフロー：29,103円/月
利回り：表面18.0％、実質12.7%
ポイント
本物件はリフォームがしてあり、退去後売却の際には1,000万円ほどで売れる物件です。キャッシュフローも十分な優良物件です。
⑫福岡県内戸建
購入時期：令和3年11月
土地面積：約297㎡
建物：1973年築、木造2階建て、延床面積約161㎡
購入金額：610万円
借入金額：600万円（15年、金利1.5％）
家賃：65,000円
キャッシュフロー：23,015円/月
利回り：表面12.7％、実質11.8%
ポイント
長く住んでもらっても毎月23,015円の収入があり、退去後に売却した場合、購入価格よりかなり高く売れる物件です。ほぼリスクがない優良物件です。
⑬福岡県内マンション
購入時期：令和4年12月
築年数：昭和56年
専有面積：約75㎡
購入金額：300万円
借入金額：なし（現金購入）
家賃：65,000円
キャッシュフロー：40,219円/月
利回り：表面26.0％、実質16.1%
ポイント
本物件は580万円で売り出されていたのですが、ほぼ半額の300万円で購入できました。退去後売却の際には600万円ほどで売れる物件です。キャッシュフローも十分な優良物件です。
⑭福岡県内マンション
購入時期：令和5年9月
築年数：平成4年
専有面積：約148㎡
購入金額：700万円
借入金額：500万、金利1%、期間9年
家賃：104,000円
キャッシュフロー：－17,738円/月
利回り：表面17.8％、実質7.4%
ポイント
本物件は元々850万円で売り出されていたのですが、700万円で購入できました。駐車場部分という特殊な物件により担保評価がゼロだったため、融資期間が伸びずキャッシュフローがマイナスですが、満車になると約20,000円ほどのCFが出る物件です。
⑮福岡県内マンション
購入時期：令和5年12月
築年数：2006年
専有面積：約80㎡
最寄り駅：なし
購入金額：1,500万円
借入金額：1,400万、金利1.3%、23年
家賃：85,000円
キャッシュフロー：2,379円/月
利回り：表面6.8％、実質4.8%
ポイント
本物件は2,180万円で売り出されていたのですが、1,500万円で購入できました。退去後売却の際には2,100万円ほどで売れる物件です。再度賃貸でも家賃11万円ほどに値上げできるので、キャッシュフローも増やすことができます。
⑯福岡市内マンション
購入時期：令和6年5月
築年数：1985年
専有面積：約70㎡
最寄り駅：徒歩3分
購入金額：400万（相場600万）
借入：なし
家賃：65,000円
キャッシュフロー：38,390円/月
利回り：表面19.5％、実質11.5%
ポイント
本物件は600万円で売り出されていたのですが、400万円で購入できました。退去後売却の際には600万円ほどで売れる物件です。持っても良し、売っても良しの物件です。
以上が、私MASAの所有物件です。
他にも購入した物件はありますが、売却済だったり転売目的の物件は記載していません。
マンションが多いのは、マンションが好きだからではありません。
現在アパートは利回りが低く良い物件がないため、結果としてマンションや戸建が多くなっているだけです。
見てもらうと分かる通り、最もキャッシュフローが出やすいのは築古戸建です（火災保険料が高いですが・・）。
マンションのように管理費等がない分キャッシュフローが大きくなりますし、退去後は土地売りもできるので出口戦略もはっきりしています。
アパートは家賃ボリュームが大きくなるので、キャッシュフローのボリュームが大きくなることが魅力的です。
また借入期間について、以前は何も考えず金融機関が貸してくれる最大期間で融資を受けていましたが、今は法定耐用年数もしくは、減価償却期間内でしか融資を受けないようにしています。
理由は様々なリスクを回避するためですが、詳しくは下のブログ記事をご覧ください。
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今後は一棟RCマンションの建築が目標です。
もちろんそれ以外にもどんどん買い増していきますので、ともに頑張りましょう！
