こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。
不動産投資をしている人もしくはしようとしている人の中には、将来FIREしたいと考えている人も多いかと思います。
そこで当ブログでは、「アパート」「戸建」「マンション」に分けて、FIREするにはそれぞれ何棟（何戸）購入すればいいのかシミュレーションしてみました。
投資総額や必要資金（現金）も算出します。
同条件になるように、また多くの投資家が購入している条件に近づけるために、すべて築古の利回り15％で計算しました。
また目標の家賃収入は、平均年収である500万（税引き前手取り）に設定します（500万円でのFIREはおすすめしていませんが・・）。
FIREまでの目安として参考にしていただけたらと思います。
こんな方に読んでほしい
- 不動産投資でFIREするための目安が知りたい
- どの物件を購入するのがFIREまでの近道か知りたい
- 不動産投資でFIREまでのシミュレーションがしたい
コンテンツ
アパートでFIREするための目安をシミュレーション
アパートは６戸のアパートが多いので、地方の１棟あたり６戸の築古アパートとしてシミュレーションしていきます。
- 価格→1,500万円
- 利回り→15％
- 年収→225万円（31,250円×6戸×12ヵ月）
- 融資→9割（1割現金）
- 返済→1,266,324円／年（期間12年、金利2%）
- 火災保険料→4万円／年
- 固定資産税→12万円／年
- 水道光熱費→24,000円／年
- 空室率→90%
- 修繕費→20万円／年
- 管理費→112,500円／年（5%）
上記条件で計算すると、年間の手残り収入が273,426円になります。
ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模のアパートを約18棟購入しないといけないことになります。
実際に物件を持っている方は分かると思いますが、これはかなりリアルに近いコストやCFです。
結果は以下の通りです。
シミュレーション結果
- 必要棟数→約18棟
- 必要戸数→約110戸
- 投資総額→2億7,000万円
- 必要現金→2,700万円
戸建でFIREするための目安をシミュレーション
次に地方の築古戸建でシミュレーションしていきます。
- 価格→500万円
- 利回り→15％
- 年収→75万円（62,500円×12ヵ月）
- 融資→9割（1割現金）
- 返済→422,112円／年（期間12年、金利2%）
- 火災保険料→20,000円／年
- 固定資産税→10万円／年
- 空室率→95%
- 修繕費→5万円／年
- 管理費→21,375円／年（3%）
上記条件で計算すると、年間の手残り収入が99,013円になります。
ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模の戸建を約50戸購入しないといけないことになります。
結果は以下の通りです。
シミュレーション結果
- 必要戸数→約50戸
- 投資総額→2億8,000万円
- 必要現金→2,800万円
区分マンションでFIREするための目安をシミュレーション
最後に地方の築古区分マンションでシミュレーションしていきます。
- 価格→500万円
- 利回り→15％
- 年収→75万円（62,500円×12ヶ月）
- 融資→9割（1割現金）
- 返済→347,496円／年（期間15年、金利2%）
- 火災保険料→4,000円／年
- 固定資産税→8万円／年
- 空室率→95%
- 修繕費→3万円／年
- 管理費→21,375円／年（3%）
- 管理費修繕積立金→216,000円／年
上記条件で計算すると、年間の手残り収入が13,629円になります。
ということは、年間の収入500万円に辿り着くには、同じ規模のマンションを約367戸購入しないといけないことになります。笑
ちょっとこれは現実的ではないですよね。
やはりマンションの場合は、管理費・修繕積立金が重くのしかかります。
結果は以下の通りです。
シミュレーション結果
- 必要戸数→約367戸
- 投資総額→18億3,500万円
- 必要現金→1億8,350万円
不動産投資でFIREするためには？目安シミュレーション検証結果
不動産投資でセミリタイアするための、目安シミュレーション検証結果は以下の通りとなりました。
| アパート | 戸建 | 区分マンション | |
| 必要戸数 | 110戸（18棟） | 50戸 | 367戸 |
| 投資総額 | 2億7,000万 | 2億8,000万 | 18億3,500万 |
| 必要現金 | 2,700万 | 2,800万 | 1億8,350万 |
アパートと戸建の投資総額や必要現金がほぼ同じ結果となりましたが、必要戸数が異なります。
アパートは管理が大変な代わりに、売買回数は少なくて済みます。
アパートのリスクについては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。
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不動産投資初心者に築古ボロアパート投資をおすすめしない理由８選
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戸建は管理がラクな代わりに、多くの売買を必要とするので、その手間がかかります。
どちらが手間に感じないか、自分がどちらに向いているかで、判断してもいいでしょう。
区分マンションは現実的ではない検証結果となりましたが、忘れてはいけないのは、戸建や区分マンションの場合は、途中で退去が発生したら実需物件として売却も可能だということです。
実際には、頭金の現金で2,800万円以上作るのも現実的ではない人も多いかと思います。
そういった人は、戸建や区分マンション投資で、売却を絡めつつ戸数を増やしていく手法で進めていくことができます。
この手法を私はローリスク・ミドルリターンハイブリッド投資法と名付けていますが（笑）、興味ある方は下のブログ記事をご覧ください。
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不動産投資初心者におすすめのローリスク・ミドルリターン投資法！
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うまくいけば、一戸当たり500万円以上利益が出る可能性も大いにありますので、結果としてアパートより早くFIRE達成できることもあります。
以下、検証にあたっての注意点を挙げておきます。
注意ポイント
- アパートは最も効率が良いが、リスクが最も高く管理の手間がかかる
- アパートは大規模物件の場合、貯水槽清掃や防火点検などの経費もかかる
- アパートはインターネット設備代や清掃費用が別途かかる可能性がある
- 戸建と区分マンションは退去時に売却で資産拡大のスピードを早くできる
- 戸建と区分マンションは自主管理が可能で、その分CFを増やすことができる
これらを考慮すると、どれも一長一短なので、やはり「アパート」「戸建」「マンション」とどれか一つに絞るのではなく、すべて幅広く探して、良い物件が出たら購入するというスタンスが良いでしょう。
管理方法に関しては、下のブログ記事もあわせてご覧ください。
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おわりに
いかがでしたか？
より早くFIREするにはアパートが一番という声をよく耳にしますが、一概にそうとは言い切れません。
結論としては、どの物件種別も一長一短なので、自分にあった手法を中心に拡大していけばいいと思います。
不動産投資でより早くFIREするための相談や、不動産投資全般の相談をご希望の方は、下記コンサルティングをご利用ください。
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困っている人不動産業者ではない先輩大家さんで、不動産投資の相談にのってくれる人いないかなぁ 私は元大手不動産売買仲介会社のトップ営業マンで、現在専業大家として不動産投資の相談サービスを提供しています。 ...
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例外として個人的には、良い土地を発見して新築アパートを建てれば、かなり早くFIREに到達できると感じています。
新築アパートは、キャッシュフローのボリュームが大きいですし、修理などの出費も当分なく、管理もラクなのでおすすめです。
実際に私はたったの新築アパート一棟で、年間キャッシュフロー500万円以上を達成しました。
土地から新築アパート建築投資については、下のブログ記事をご覧ください。
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もちろんその分リスクは高く、多くの知識が必要ですし、大きな融資が組めないといけないのでハードルは上がります。
知識や経験、融資枠が増えてきたら、新築アパートに挑戦してみてはいかがでしょうか。
早く効率良くセミリタイアする方法については、下の記事もあわせてご覧ください。
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