不動産投資の利回り最低ラインの目安とは？新築アパートの事例で検証

困っている人

不動産投資で必要な最低ラインの利回りを教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

現在売りに出されているアパートの利回りを見ていると、とてもじゃないけど利益なんか出ないであろう利回りの物件がたくさん出回っています。

新築で６％台、中古でも７％台ばかりですよね。

それでもたまに「申し込みあり」との表示に変わり、売れていく物件もあるのが不思議でなりません。

そういった物件を購入している投資家は、ちゃんと利益が出ているのでしょうか。

不動産投資で成功するために必要な、最低ラインの利回りをご存じですか？

この記事では、必要最低ラインの利回りを、実際の新築アパートの収支資料を使って解説していきますので、収支や事業計画の正しい考え方を身に付けることができます。

業者の資料に騙されて、収益性の悪い物件を掴まされないよう、ぜひ最後までご覧ください。

新築アパート業者の収支資料と事業計画書

ここで紹介するのは、私が建売新築アパートの購入を検討していたときに、実際にあった物件です。

伝えておきたいのは、現在の建売新築アパートの利回りは７%を切ることも多く、７%を超えれば良いほうだという状況の中で、最も利回りの良かった業者さんの物件です。

新築で利回り７%超、物件価格5,550万円に対して毎月167,784円も入ってくるなら良い物件だと思いませんか？

実際にこの業者さんは、最初の紹介段階では、ここまでの情報しか記載していない物件資料を送ってきました。

ところがです。

私がこれは良いと思って、さらに詳しい収支計算書をお願いしたら、次の内容の資料が送られてきました。

この時点で、月々105,962円までキャッシュフローが減りました。

とはいえ月々105,962円入ってくるのであれば、購入したいという人もいると思います。

新築であれば、ある程度長い期間修理などの心配もしなくていいですし、入居率も高いですしね。

ところが私はとても買う気になれませんでした。

理由は次項で説明します。

新築アパートを検討する際の注意点と問題点

私が新築アパート業者に紹介された物件を、購入しなかった以下の理由をそれぞれ解説していきます。

この理由が重要なポイントになりますので、しっかり押さえておいてくださいね。

借入期間が35年になっている

まず気になるのは、借入期間が35年で計算されているところです。

３階建ては準耐火構造なので、確かに35年の借り入れは可能かもしれませんが、木造の耐用年数は22年であることを考えると、最長でも25～30年までにしておくべきです。

できるだけ長く借りようとする人が多いですが、これはとても危険な考え方です。

なぜなら長く借りれば、いくらでも収支（キャッシュフロー）は良くなりますが、その分リスクが高くなるからです。

ちなみに30年で計算しなおすと、月々の収支は85,715円まで低下します。

借入期間は長ければよいというものではないことを、しっかり理解しておきましょう。

自己資金（頭金）を350万円入れている

先ほどのシミュレーションは、自己資金を350万円入れているシミュレーションです。

自己資金を入れれば、キャッシュフローが増えるのは当たり前です。

これも多くの人が勘違いしてますが、自己資金を入れて採算を合わせる行為は、自分が出した自己資金から毎月のキャッシュフローを捻出していることに他なりません。

そのため物件の購入判断をするためには、常に自己資金はゼロで計算するべきですし、金利や融資期間なども含めて、融資条件を固定して計算することが重要です。

自己資金を入れるとしても、物件の購入判断をする際には、必ずフルローンで計算するようにしてください。

ちなみに事例の物件を、融資期間30年のフルローンで計算しなおすと、キャッシュフローは月73,636円まで低下します。

必要経費が入っていない

収支計算の費用の項目に、インターネット料と光熱費が入っていないのも要チェックポイントです。

今はインターネットを無料で使えるのが当たり前になってきており、設備として必須の項目になっています。

そしてその費用負担は当然オーナーになります。

水道光熱費とあわせて15,000円だとすると、30年返済で月々の収支は58,636円まで低下します。

見落としがちなランニングコストなので、必ず収支計算するときは入れるようにしましょう。

また新築アパートの諸費用の中には、中古売買にはない「水道加入金および工事費」や「表題登記費用」がかかります。

これらの費用は、物件の規模にもよりますが、あわせて100万円を超える大きな諸費用ですので、必ず考慮して計算するようにしましょう。

保有中のシミュレーション

これまでのことを考慮すると、毎月167,784円だったはずの事例物件のキャッシュフローは、実は58,636円にしかならないことが分かったと思います。

この時点で既に手を出す人はいないのではないかと思いますが、もう一つ保有中のシミュレーションをしておかなくてはなりません。

保有中は経過期間が長くなるにつれ、以下のようなことが起こります。

ずっと満室で家賃も下落しないのであればよいのですが、そんな物件は存在しません。

不動産賃貸業は、実は右肩下がりのビジネスであり、特に新築時の収支は、最も良い条件の収支ということを忘れてはいけません。

これらを考慮すると、毎月58,636円のキャッシュフローでは足りないことが、簡単に想定できますよね。

不動産投資の利回り最低ラインの目安とは

以上のように、新築アパートですら利回り７%では採算が合わないことが、お分かりいただけたと思います。

私の考えでは新築でも８%は必要であり、中古の場合は築年数により10～12%以上を目安にした方が良いということです。

そもそも金利1.5%で借りれる人がどれだけいるか考えると、金利３%近くで借入している人はもっと厳しくなります。

低利回りの物件を購入してしまう人の多くは、初心者であることはもちろん、物件の購入がなかなかできなくて焦っている人です。

そして不動産投資は、検討し始めると気分が高揚してしまい、ついつい細かいところを見落としがちになります。

シミュレーションをする時は、自分が思っているより厳しめに試算することをおすすめします。

購入してすぐに修理が発生するなど、イレギュラーが生じることもありますからね。

自分の身は自分で守る、リスク管理は自分がしないと誰もしてくれないことを、強く認識しておきましょう。

具体的な購入判断指標が知りたい方は、下のブログ記事をご覧ください。

おわりに

いかがでしたか？

不動産市況の活況に伴い、建売新築アパートの販売がすごい勢いで増えてきています。

しかし現在の利回りは決して儲かる投資とは言えず、購入当初からギリギリのキャッシュフローの中でのアパート経営を余儀なくされます。

そしてこれは中古物件でも同じことが言えます。

減価償却が終わる築20～25年ほどの売り出し物件をよく見かけますが、こういった物件ですら利回り６～７%台で売り出されている状況です。

この記事をご覧になった人ならもうお分かりだと思いますが、こういった低利回り物件には絶対に手を出さないようにしてくださいね！

新築アパートや不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。

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