不動産投資で購入申し込み書や買い付け証明書を提出する際の手順

困っている人

不動産投資で物件を購入する時の、正しい申し込み手順を教えて！

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

先日こんなツイートをしました。

【私の買付申込方法】

①良さそうな物件を見つける
↓
②収支を計算
↓
③Googleマップで場所確認
↓
④仲介会社に電話
↓
⑤必要事項質問
↓
⑥すべて問題なければ買付提出

要する時間は約15分。
基本的に現地は見ません…
実際にこうやって買ってます☝️
が、おすすめできる方法ではありません笑

— 不動産投資家MASA (@2103ou_masuke) August 14, 2021

不動産を購入する際、気に入った物件が見つかったら購入申し込み書を提出するわけですが、この正しい手順がイマイチわからないという方も多いかと思います。

中には物件をとりあえず押さえておくために、軽い気持ちで申し込みを入れる人もいますが、これはNG行為です。

購入申し込み書は、仲介会社や売主に迷惑がかからないよう、確実に気持ちが固まってから入れるようにしなければなりません。

そこで今回は、良い物件が見つかった時の正しい購入申し込みの手順について解説していきます。

また、最後の方では私独自の申し込み方法も解説します！

購入するまでの一連の流れの中で、購入申し込み書を提出する際が、最も緊張する場面ですよね。

購入申し込み書を入れる際にドタバタしなくていいよう、知識をしっかり身に付けておきましょう！

不動産の購入申し込み書を入れる際の正しい手順

不動産の購入にあたっては、買主が売主に対して購入したい旨の意思表示をする必要があります。

口頭で意思表示することもできますが、不動産は扱う金額が高額であることから、後のトラブルを避けるため、書面で行うことになっています。

その際、提出する書面のことを「購入申し込み書」や「買い付け証明書」と呼びます。

業界内では略して「買い付け」と呼ぶことが多いです。

購入申し込み書を提出する正しいタイミングは、物件情報をすべて把握して、購入したいという気持ちが固まった時です。

購入申し込み書には、契約日や引き渡し希望日、金額や融資特約の有無など、こちらの希望条件を提示することができます。

手付金に関しては、契約履行の安全性を保つためにも5～10％の範囲で決めるといいでしょう。

引き渡し日は、居住中の場合２,３ヵ月後、空家の場合１,２ヵ月後ほどで通常は設定します。

金額交渉の上手なやり方については、下のブログ記事をご覧ください。

現金購入の場合

現金購入の場合は、購入意思が決まったらすぐに購入申し込み書を提出します。

後は金額交渉や手付金、日程が成立すれば契約です。

融資を使うけど融資特約が必要ない場合

融資を使いたいけど、最悪現金で購入するから融資特約が必要ない場合も、現金購入と同じです。

ただし融資には時間がかかるので、現金購入時よりも引き渡しまでの期間を長めに取りましょう。

融資がないと買えず融資特約が必要な場合

問題は融資を受けないと物件が購入できず、融資特約が必要な場合です。

融資特約が必要な場合は、以下の３つのケースがあります。

以下それぞれ解説します。

融資特約が使えないケース

大手を中心に仲介会社の中には、法人や収益物件の場合は融資特約を付けることができない場合もあります。

この場合は、諦めるか、事前に融資承認をもらって契約するしかありません。

融資特約を使うには融資承認が必要なケース

このケースが最も多いです。

そもそも収益物件は住宅ローンと違い、事前審査がないことがほとんどで、あったとしても承認まで時間がかかります。

そのため融資の本承認か、もしくは支店内決済まで取ってほしいと仲介会社から依頼されることもあります。

どちらにせよ時間がかかるので、審査の間に他の人に物件を取られてしまう可能性が高くなります。

融資特約を使うのに事前審査や本審査承認が必要な理由

事前審査や本審査承認がないまま融資特約を付けて契約をすると、融資承認が下りなかったときに、契約が解除されてしまいます。

その場合、売主をはじめ仲介会社にも損失が生じてしまうので、事前に承認が必要なのです。

購入申し込みから契約までの流れ

では融資承認が必要な場合の流れをまとめておきます。

step
1物件購入の意思を固める

step
2購入申し込み書を提出する

step
3すぐに融資の事前審査（本審査）を申し込む

step
4事前審査（本審査）の結果が出たら仲介会社に伝える

step
5条件が合意したら契約日程を決める

ちなみに仲介会社が売主に交渉を始めるのは、ステップ４の連絡が来てからです。

なぜなら、売主と交渉してOKもらった後に、「融資承認がおりませんでした」では売主に失礼ですし、信頼を失うことになりますからね。

慣れてない仲介営業マンの中には、先に交渉してしまう人もいますが^^;

物件を押さえることができるのはいつか

物件を押さえることができるのは、条件が合意した時です。

条件が合意した後は、他の人がさらに良い条件の購入申し込みを入れてきたとしても、仲介会社の営業マンが断ってくれるでしょう。

営業マンの中には、契約が終わるまではより良い条件のお客様に購入権利があるという考え方の人もいますが、民法では了承した時点で契約は成立しているわけですから、条件が合意した時ということになります。

他に良い条件が入ったからといって、合意したものを撤回するとなると、今度は買主に迷惑をかけることにもなります。

購入申し込み書を提出する際の流れは、ぜひ覚えておいてください。

購入申し込み書のキャンセルについて

困っている人

一度入れた購入申し込みをキャンセルすることはできるの？

購入申し込み書自体に、売買契約書のような法的拘束力はありませんので、キャンセルすることはできます。

ただしこれはモラルの問題になりますので、キャンセルはしないという固い意志の元に提出するようにしてください。

キャンセルできるからといって、安易な気持ちで申し込みしてはいけません。

キャンセルは、どうしても必要な時だけにとどめるようにしましょう。

購入申し込みの順番に関するルール

購入申し込みの順番に関するルールについては、仲介会社や営業マンによって考え方が異なります。

ただし原理原則は、「売主が決める」です。

たまに１番手で申し込んだから、間違いなく買えると思っている人がいますが、それは間違いです。

例えば同日に３人から購入申し込みがあったとしたら、仲介営業マンがそれぞれの条件や人柄などの内容を売主に伝え、売主に選んでもらうのが原則です。

しかし実際には、仲介会社の営業マンがコントロールしていることがほとんどです。

順番に関するルールや気に入った物件を確保する方法については、下のブログ記事をご覧ください。

私の購入申し込み方法

最後に私がよくやる購入申し込み方法、名付けて「ノールック買い付け」について解説します。

これは私の特殊能力ですので、決してマネはしないでください。笑

私は以前、不動産売買仲介をしていたので、福岡市内とその近郊エリアであれば、大体土地勘やエリア特徴を把握しています。

しかも区分マンションを購入することが多いため、情報が来たら収支を計算し、グーグルマップで場所を確認し、仲介会社に必要事項を確認の上、問題なければすぐに購入申し込み書を提出しています。

その間なんと約15分！

戸建てでもノールック買い付けをしてしまいますが、本来は戸建てやアパートはリスクが高いので、現地をちゃんと確認した方がいいです。

ノールックで10件以上購入していますが、今のところ問題は発生していません。

マンションであれば、ある程度不動産投資に慣れた人であればやってもいいかと思いますが、不動産投資を教えている立場からすると、すべての物件で必ず現地確認を行うようにしてください。

ただし、ノールック買い付けは当然メリットがあるからやっているわけです。

それは競合になる前に決めることができること、仲介会社に良い印象を与えれることです。

私はいつも初めての仲介会社の時は、「購入判断は15分程度で行いますので物件情報をください」と伝えています。

このことは仲介会社の立場からすると、とても大きなメリットになります。

買取業者でも稟議を通す時間などで、早くても２,３日はかかりますからね。

このように、物件の購入判断や申し込み方法についても、できるだけ早く、かつ仲介会社に好まれる自分独自の方法を見つけましょう！

おわりに

いかがでしたか？

今回解説したのは、物件の購入申し込みに関わる、あくまでも一般的なルールや原理原則についてです。

会社や営業マンによって変わることも多々ありますので、自分のやり方を押し付けようとするのではなく、臨機応変に対応していきましょう。

自分のやり方を押し付けようとすると、仲介営業マンに間違いなく嫌われますからね。

ただし一般的なルールや原理原則を知っておくことはとても重要ですので、ここでお伝えした内容はしっかりと頭に入れておいてください。

物件の購入申し込みに関する相談や、不動産投資に関する相談は、下記相談サービスをご利用ください。

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