区分マンションに退去が発生して家賃４万円ＵＰに成功した話

困っている人

退去が出たんだけど、この後どうしようか困る・・

こんにちは、専業大家のMASA（＠2103ou_masuke）です。

大家として不動産賃貸業を営んでいると、退去後にどうすれば良いか、またどの程度のリフォームをするべきかという問題にしばしば直面します。

あなたは退去が出た時、どのように考えてどうするか結論付けますか？

どうすべきかわからぬまま、管理会社の言いなりになっている人も多いかと思います。

この選択肢を間違うことで、下手すると数百万単位で損することになりかねませんので、正しい考え方を知ることはとても重要です。

そこで当ブログ記事では、退去が出た時に取るべき行動や賃貸リフォームの考え方について、私の事例をもとに解説していきます。

区分マンションによる事例ですが、アパートでも参考になると思います。

賃貸リフォームは、退去が出る度に判断していかなくてはならないため、不動産賃貸経営においては大きなポイントになります。

この記事を参考にしていただき、上手に賃貸管理していきましょう！

区分マンションに退去が発生した時の私の行動事例

まず今回退去が発生した区分マンションの特徴をお伝えしておきます。

上記は購入時の相場なので、かなり良い条件で購入できた物件でした。

私がいつもお伝えしている通り、区分マンションの強みは退去が発生した際に、実需物件として売却もできることです。

詳しくは下記ブログ記事もご覧ください。

そのため今回も売却活動と賃貸募集を同時に行う予定でした。

ところがです。

退去立会いに行ったところ、部屋はヤニだらけの酷い状態・・

右の写真は分かりやすいと思いますが、このレベルのヤニが4LDKの全部屋という状態でした。

そこで全クロス張替えのリフォームを決意。

見積もりを取ると、他の小修理なども含め約67万円ほどでした。

今の相場は絶好の売り手市場であること、かつリフォームで現金を使ってしまったこともあり、できたら売却をしたいと考えたので、賃貸募集の条件は高めに設定することにしました。

そしてリフォームをしたことで売却金額も上げれると判断し、売却金額は2,480万、賃貸金額は125,000円（ペットは＋3,000円）で募集することに。

売却は購入させてもらった仲介業者に頼み、賃貸募集はそのエリアに強い仲介業者にお願いしました。

そして結果は・・ネット掲載する前に、賃貸募集の仲介業者が抱えているお客様で賃貸が決まりました。

つまり元々85,000円の家賃だったので、たった67万円のリフォームで43,000円も家賃アップに成功したことになります。

家賃43,000円の物件を67万円で購入したのと同じことで、利回りでいうと驚異の77%！！笑

売却だったら単純計算で900万円ぐらい稼げたので、ほんとは売りたかったけど、この条件だったらしょうがないか、といった事例でした。

私の賃貸契約の仕方については、下のブログ記事をご覧ください。

退去後の判断と考え方

戸建てや区分マンションで退去が発生したら、まずは売るか貸すかを決めますが、その時の不動産市況や資産状況など総合的に判断します。

売却をする時の目安としては、買った金額もしくは残債の1.5倍以上であれば前向きに検討します。

今回の事例では1,500万円で買った物件が2,400万円ほどで売れそうだったので1.6倍ですね。

だから本当は売りたかったけど、家賃も大きく上げれることと、このエリアの不動産価格がえげつない上がり方をしていたので、今後も上昇が期待できることなどを鑑みて賃貸募集もすることにしました。

賃貸リフォーム費用対効果の考え方

リフォームをした時に重要なのが、賃貸募集の家賃値付けの考え方です。

家賃は少なくともリフォーム費用が15年で元が取れる金額設定にします（利回り6.6%）。

逆に言えば、15年以内に元が取れるようなリフォーム内容にするということです。

今回は67万円ほどのリフォームをしていますが、元々の家賃が安く月43,000円上げれたので、1.3年で元が取れることになります^^

リフォーム業者の探し方

私はいつもお世話になっている業者にしてもらいましたが、贔屓の業者がいない場合は、くらしのマーケットを利用すると、リフォーム内容別に良い業者を簡単に見つけることができるのでオススメです。

施工件数や口コミの評価を見れば一目瞭然で分かりやすいですし、料金も提示されています。

私の物件でバスルームの水栓が壊れた時、管理会社からの見積もりは48,000円でしたが、くらしのマーケットで探したところ、17,800円でやってくれる業者を見つけることができました。

ちなみにその業者とは今後もお付き合いをする予定です。

くらしのマーケットは、不用品処分や引越業者なども探すことができますので、とても重宝しています。

利用したことがない人はぜひ利用してみてください。

くらしのマーケットを利用しない場合は、必ず３社ほど見積もりを取ることをオススメします。

建築会社同様、安ければ良いというわけではなく、施工技術やコミュニケーション能力も重要であることは覚えておいてくださいね！

戸建てや区分マンションで、退去が発生した時の考え方についての詳細は、下のブログ記事をご覧ください。

おわりに

いかがでしたか？

退去が発生した時に、何も考えず何となく同じ金額で賃貸募集を再開する人もいるかと思いますが、今回説明したような考え方ができればプラスにすることもできるわけです。

退去が出たらピンチと考える人がほとんどですが、チャンスと捉えることもできます。

退去を怖がらなくていいような賃貸運営を実践していきましょう！

他の退去後の事例については、下の記事をご覧ください。

リフォームの相談や不動産投資全般の相談は、下記相談サービスをご利用ください。

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